דמי מפתח שוודי

כאשר מחירי השכירות בארץ ובעולם עולים בהתמדה ורבים טוענים שזוהי תוצאה בלתי נמנעת של כוחות השוק, שוק הדיור והנדל"ן בשוודיה מראה שאפשר גם אחרת. למרות שגם בסטוקהולם לא זול לשכור דירה, השיטה השוודית מנסה לא לאבד את התושבים הצעירים לטובת הפריפריה ולא להפוך כל מרכז אורבאני, תרבותי ומסחרי למשכנם של עשירים בלבד.

הכתבה פורסמה במגזין השבועי של גלובס* http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000272078

לליליאן ופר רוזן, זוג צעיר מסטוקהולם, לא היה קל למצוא דירה. כמו עמיתיהם התל-אביביים, הם נדרשו לחפש זמן רב את הדירה הנכונה, לקבל החלטות קשות ולהשקיע חלק גדול מכספם בדמי שכירות. כמו תל-אביב, גם סטוקהולם היא מרכז כלכלי, תרבותי וחברתי מבוקש ומצאי הדירות בה נמוך בהרבה מהמבקשים לחיות בה. ובכל זאת, למרות הקשיים, מצבם של בני הזוג רוזן טוב בהרבה ממצבם של שוכרי הדירות בגוש-דן. מהרגע שהם מצאו את דירתם הנוכחית לפני כחמש שנים והחלו להשכיר אותה בחוזה שכירות מוגן וארוך טווח, שכר הדירה שלהם עלה בפחות מארבעה אחוז, רמת הדיור שלהם היא מהגבוהות בעולם ותחזוקת הדירה שלהם מטופלת ע"י גורמים מקצועיים ללא תשלום או צורך במאמץ מצידם.

גם בפרטים הקטנים של חיי היומיום מצבם טוב בהרבה מזה של עמיתיהם הישראלים. הבניין שלהם, ששייך לחברת הדיור הציבורי סבנסקה בוסטדר, כולל חדר מכבסה לשימוש משותף של כל הדיירים, חדר פעילות עם מטבחון בו יכולים השכנים לקיים מסיבות ואירועים וחדר לאחסון ציוד בעליית הגג. החברה מטפלת בתחזוקת הדירות והבניין עצמו שאיננו אוסף דירות מקריות אלא יחידה מאורגנת הפועלת בשיתוף פעולה ואחריות הדדית. תרבות דיור שכזאת נפוצה בבנייני המגורים בעיר. תחומים רבים כמו הטיפול בגינות המטופחות, מחזור זבל ושימור אנרגיה מטופלים ע"י הדיירים כקולקטיב. יש בלוקים שמחזיקים גם מקומות חנייה מסודרים. "קניית דירה היא עניין יקר מאוד ובגלל שיטת השכירות הקיימת כאן אין לנו צורך בזה", אומרת ליליאן, "אחד מיתרונות השכירות היא שכל בעיה בדירה או בבניין נפתרת בשיחת טלפון. יתרון שני הוא שאפשר להחזיק חוזה שכירות ללא הגבלת זמן אבל גם להחליף חוזים ודירות עם אחרים כך שיש גמישות מספקת לעבור דירה כשצריך ולהתאים את מצב הדיור למצב המשפחתי".

כדי להבין כיצד סטוקהולם משמרת מחירי שכירות סבירים למרות מרכזיותה, יש להבין את שוק השכירות השוודי. בשוודיה חיים כתשעה מיליון תושבים. כשליש מהם חיים בשכירות. רובם המוחלט של השוכרים הם בעלי חוזה מוגן וארוך טווח המכונה "חוזה יד ראשונה" והם חיים בבניינים רבי דירות. ע"פ נתוני איגוד האינטרסים של שוכרי הדירות, מתוך כ 1,600,000 דירות להשכרה בשוודיה כ 860,000 נמצאות בבעלות חברות הדיור הציבורי המוניציפאליות ומושכרות ללא כוונת רווח. 51% מתוך חצי מיליון חברי האגודה חיים בדיור ציבורי,  49% חיים בבניינים בבעלות פרטית. אך גם בבניינים שבבעלות פרטית גובה שכר הדירה אינו נקבע ע"י כוחות השוק, במקום זאת הוא כפוף למו"מ בין אגודות דיירים לארגוני הדיור הציבורי.

בניגוד לשכירות הישראלית שהיא קצרת טווח וכפופה לאינטרסים של בעלי נכסים, דייר בעל חוזה יד ראשונה בשוודיה מקבל זכות לגור בדירה ספציפית לאורך זמן ארוך ככל שהוא רוצה בתנאי שהוא עומד בכללים. לעיתים יש תנאים מוקדמים לקבלת חוזה יד ראשונה כמו גובה הכנסה או הוכחה על תשלום מיסים אך הדרך להשגת חוזה שכזה פתוחה בפני כל תושב שבדי (אם כי באזורים בעלי ביקוש גבוה נאלצים הזכאים להמתין בתור במשך כמה שנים). התשלום מתבצע כל חודש וגובהו הוא פונקציה של מו"מ ולא בהכרח של ביקוש והיצע. "שוק הדירות להשכרה בשוודיה דומה לשוק העבודה", מסביר הנס לינד, פרופסור לכלכלת נדל"ן במכון הטכנולוגי הממלכתי בסטוקהולם, "גובה השכירות נקבע ע"י מו"מ קולקטיבי בין אגודות הדיירים לחברות הדיור הציבורי המקומיות. לאחר מכן תוצאותיו מורחבות ומוכלות גם על שוק הדירות הפרטיות".

גורם נוסף לכך ששוק השכירות בשוודיה שונה באופן מהותי מזה הישראלי הוא שוק מכירת הדירות. הרגולציה על דמי השכירות ורמות המיסוי הגבוהות גורמות לכך שקוני הדירות הם בד"כ אלו המתכוונים לגור בהן ולא סוחרי נדל"ן. ברוב המקרים הקונים הופכים לבעלי מנייה בקואופרטיב אליו שייך הבניין או מספר בניינים סמוכים. המניה מקנה למחזיק בה זכות מגורים בדירה ואפשרות מכירה. למרות שבאופן מעשי, הדירה שייכת לדייר (כולל זכות הורשה), הבעלות דומה יותר לזכות שימוש ואין בשוודיה באופן עקרוני בעלות מלאה וישירה על דירות בתוך בניינים רבי דירות. שוודים רבים משלמים סכום מסוים עם רכישת המניה וממשיכים לשלם דמי חברות ושירותים מדי חודש. גם הם, כמו שוכרי הדירות, מאוגדים בארגונים ארציים, מקומיים ואזוריים.

חלק גדול משוכרי הדירות חברים באגודת הדיירים המרכזית, ארגון שנוסד בשנות השלושים ומייצג את האינטרסים של הדיירים. הוא מורכב מאלפי אגודות מקומיות המאוגדות לרמה מחוזית וארצית ומטרותיו כוללות את שיפור תנאי המגורים של החברים, הגנה על זכויות הדיירים, מו"מ על שכ"ד והשפעה על קבלת החלטות בתחום הדיור. האגודה עוסקת, בין השאר, בעידוד בנייה של דירות להשכרה כדי לאפשר לצעירים שלא עומד לרשותם סכום כסף גדול לחיות בעיר, זאת מפני שיש חוסר גדול בדירות פנויות. האגודה מדגישה את זכותו של כל אדם לדיור איכותי, בטוח, במחיר הוגן ואת החשיבות החברתית בכך שצעירים יוכלו לחיות במקומות בהם הם עובדים ולומדים. המחירים בעיר הגדולה עדיין גבוהים אך יש לזכור שרמת המשכורות בשוודיה גבוהה משמעותית מזאת הישראלית ושמדינת הרווחה השוודית מספקת שירותי רווחה, חינוך (כולל חינוך אוניברסיטאי), בריאות (כולל מגורים לגיל הזהב) בחינם או כמעט בחינם.

בתנאים מסוימים מותרת בשוודיה שכירות הדומה יותר לשכירות מהזן הישראלי, כלומר השכרה לדיירי משנה לטווח זמן מוגבל. זוהי מה שמכונה כאן "שכירות יד שנייה" והיא מוגבלת לתנאים שקובעים הקואופרטיבים, חברות הדיור הציבורי ובעלי הבתים. סוג שכירות זה אינו נפוץ, הוא בד"כ מפוקח ע"י וועדי בתים והוא כולל חוזה המפרט את תקופת השכירות ואת מחויבויות המשכיר, השוכר ודייר המשנה.

שוק השכירות בשוודיה הוא תוצר של מודל חברתי-כלכלי המנסה לשלב סולידאריות וצדק חברתי בכלכלה מודרנית. במשך 80 השנים האחרונות השוק החופשי והמתקדם נבנה כאן במקביל להצבת מטרות כמעט אוטופיות. שיעורי ההתאגדות המקצועית הם בסביבות 80%, רוב ההון מוחזק בידיים ציבוריות, מדיניות הרווחה היא רחבה ואוניברסאלית, רמת השוויוניות היא מהגבוהות בעולם וכך גם רמת המיסוי. ממשלות שוודיה השונות התייחסו לתחום הדיור כחלק מסוגיית הרווחה וכגורם המשפיע על שיווניות, צדק חברתי ואינטגרציה. שוק הדיור השוודי אינו זירה פתוחה לעסקים. מטרתו היא בפשטות לספק את זכותו הבסיסית של כל אדם לדיור הולם.

למצב עניינים זה יש היסטוריה ארוכה. בשנות הארבעים והחמישים הממשלה המרכזית והשלטון המקומי הקימו חברות דיור ציבורי, שיפצו בניינים ועסקו במתן הלוואות וברגולציה של שכ"ד. באמצע שנות השישים החל "פרויקט המיליון", פרויקט ממשלתי שנועד להקים מיליון יחידות דיור מודרניות בעשר שנים תוך כדי הריסת בניינים ישנים וסיפוק דיור בסטנדרט גבוה ובמחיר נמוך לכל מי שזקוק לו (שוודיה הייתה אז מדינה בת פחות משמונה מיליון תושבים). בשנות השמונים יזמה הממשלה עוד שיפוץ רחב של בלוקים ישנים.

פרופסור לינד מהמכון הטכנולוגי הממלכתי בסטוקהולם מסביר שהרגולציה על שכר הדירה החל בשוודיה אחרי מלה"ע השנייה ולמרות שהחוקים השתנו מאז, השיטה השוודית גורמת לגובה שכר הדירה באזורים אטרקטיביים להיות נמוך משווי השוק שלו. הדברים אמורים במיוחד במרכז סטוקהולם. "בסטוקהולם המחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק מכיוון שכמו בשאר חלקי המדינה, חברות הדיור הציבורי הן שחקן מרכזי בשוק. לדייר בשוק הפרטי יש זכות לברר את סבירות גובה שכר הדירה שלו בבית-משפט ובית-המשפט משווה את המחיר למחירים המשולמים בדיור הציבורי שמופקדות עליו חברות הפועלות ללא כוונת רווח". שיטה זאת משמרת מחירים סבירים במקומות שהשוק היה גורם להם לעלות משמעותית.

גם תומכיה המובהקים של השיטה השוודית יודעים שהיא איננה מושלמת. זמן ההמתנה הארוך לדיור במרכזי הערים הגדולות, ובמיוחד בסטוקהולם, מתסכל צעירים רבים שנאלצים לעזוב את בית הוריהם בגיל מאוחר מאוד. זמן ההמתנה הוא בין חמש לשתים עשרה שנים בממוצע, בהתאם לאזור המגורים בעיר. התסכול מחוסר הנגישות לדיור מהווה דלק לשוק שחור של חוזי שכירות ולפעילות לא חוקית בתחום הנדל"ן. לא רק צעירים מתוסכלים מבקרים את השיטה. גם באיחוד האירופי ובארגוני שיתוף פעולה כלכליים אירופים מאוד לא מרוצים ממצב שוק הדיור בשוודיה. אלו טוענים שקביעת שכר הדירה והשפעת חברות הדיור הציבורי גורמות לכך שהשוכרים מוכנים לשלם יותר מהמחירים הנגבים בשוק. הרגולציה על שכר הדירה גורמת לטענתם להתארכות התורים, לקניית נכסים ע"י קונים שבנסיבות אחרות היו משכירים, לקניית חוזי השכרה בשוק השחור ולבנייה לא מספקת של דירות להשכרה.

מבקרי השיטה קיבלו זריקת עידוד מההתפתחויות הפוליטיות בשוודיה מאז 2006, אז התרחש מהפך פוליטי שהעלה קואליציית מרכז-ימין לשלטון ושם קץ לשתים עשרה שנות שלטון רצופות של הסוציאל-דמוקרטים. הקואליציה השמרנית מכהנת כעת בקדנציה שנייה ברציפות. כבר בתחילת כהונתה היא החלה לערוך שינויים במודל הכלכלי-חברתי השוודי המסורתי. קיצוץ בדמי האבטלה, תחילת מהלכים להפרטת חברות ציבוריות והוזלת עלויות העסקת עובדים היו הצעדים הראשונים. רפורמות בשוק הדיור החלו כבר ורפורמות נוספות עדיין עומדות על הפרק. הרפורמות כוללות את שינוי המס על הנדל"ן, קידום מהלכים להעברת נכסים משוק השכירות בדיור הציבורי למכירה במגזר הפרטי ומהלכים להסרת ההגבלות על קביעת שכ"הד. אך שינויים מרחיקי לכת עדיין רחוקים. פרופסור לינד אומר: "ככל הנראה תהיה בעתיד התאמה איטית והדרגתית של מחירי השכירות לערך השוק באזורים שהפער גדול אבל אפילו המפלגה השמרנית השלטת כבר לא תומכת בהתאמה מלאה ומיידית של המחירים". שינוי כזה אמנם כבר התרחש בעיר הנמל הדרומית מלמה אך הצלחתו שנויה במחלוקת והביקורת עליו מרובה.

כך שבשלב זה יכולה סטוקהולם לשמר את מעמדה ככרך גדול ואטרקטיבי וכבירתה הלא רשמית של סקנדינביה בלי שמחירי השכירות בה ירקיעו שחקים. אנשי השוק החופשי של האיחוד האירופי, כרישי הנדל"ן ונציגי האלפיון העליון מחכים אמנם בסבלנות לרפורמות דרמטיות אך בני הזוג רוזן ושכמותם ממשיכים ליהנות מרמת מגורים גבוהה במרכז העיר בלי להיות מיליונרים. "אני גרה בסטוקהולם מאז שאני ילדה", אומרת ליליאן, "אני אוהבת את העיר ואת הקצב שלה ומאמינה שלכל אחד מגיעה הזכות לבחור לחיות כאן, לא רק לעשירים. חלק מהקסם של העיר הוא בזה שיש בה אוכלוסיה מגוונת משכבות סוציו-אקונומיות שונות, בני גילאים שונים ומתרבויות שונות ואני יכולה רק לקוות שזה לעולם לא ישתנה".

 

* הראיונות והכתבה המקורית מנוב' 2007.